계약서에
서명하기 전에
임대차·매매 특약사항을 붙여넣으면
관련 체크포인트와 판례를 보여드려요.
02 · 최근 부동산 트렌드
2026년 하반기
서울 아파트값이 85주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘지만, 강남·서초는 세제개편 영향으로 4주 연속 상승폭이 둔화되며 3년 8~9개월 만의 최대 낙폭을 기록했어요. 반면 서대문·동대문·성북·노원 등 중저가 지역과 수도권 외곽은 상승세를 이어가며 지역별 '디커플링' 현상이 뚜렷해지고 있어요. 정책 측면에서는 홍지선 신임 국토교통부 장관이 취임하며 수도권 지자체와의 통합심의·인허가 패스트트랙 체계 구축을 예고했고, 3기 신도시와 도심 주택사업 착공을 앞당기는 공급 가속화 기조가 이어지고 있어요. 재건축·재개발 분야도 8월 신속공급 방안 후속으로 이주비 대출 등 금융지원과 공사비 검증 절차 개선을 다루는 정책설명회가 열리는 등 규제 완화·절차 간소화 흐름이 계속되고 있어요.
03 · 최근 부동산 뉴스
전체 7건
한국부동산원 9월 넷째주 통계 기준 서울 전세가 올해 누적 8.18% 상승(매매가 상승률 8.19%와 거의 근접)하며, 전세난과 대출규제가 맞물려 강남3구 중심 상승세가 강북·중저가 지역으로 확산. 전세수급 공급 부족(직방·부동산원·부동산114 공급 전망 인용)으로 전세 수요가 매매로 이동하는 '생존매수' 현상 분석.
출처 보기 →한국부동산원 9월 넷째주(9/28 기준) 통계 기준 서울 아파트 매매가 0.09% 상승, 86주 연속 상승으로 2020~21년 문재인 정부 당시 85주 기록 경신(통계 작성 이래 최장). 서대문구가 가장 많이 오르고 강남3구는 하락 지속, 용산구는 하락 전환.
출처 보기 →홍지선 신임 국토교통부 장관이 취임식에서 수도권 지자체와 협의체를 가동해 통합심의·인허가 패스트트랙을 구축하겠다고 밝혔다. 3기 신도시·도심 주택사업 착공을 앞당기고 임대주택 공급도 확대한다는 방침이다.
출처 보기 →서울 아파트값이 0.13% 올랐지만 상승폭은 4주 연속 둔화됐다. 강남·서초는 각각 3년 8~9개월 만에 최대 낙폭을 기록해 세제개편 여파로 지역별 디커플링이 뚜렷해지고 있다.
출처 보기 →국토교통부 실거래가 통계 기준, 올해 1월~9월 20일 서울 아파트 전세 거래 8만480건 중 갱신계약이 4만1145건(51.1%)으로 전년 동기(41.1%) 대비 10%p 증가. 지난해 10·15대책 이후 전세 매물 감소(-13.3%)로 세입자들이 신규 계약보다 기존 집 연장을 택하는 추세. 중랑구 갱신계약 비율 61.5%로 최고.
출처 보기 →04 · 주요 부동산 판례 보기
전체 6건
01원상복구 범위 특약· 판례 0건
통상적인 사용에 따른 자연스러운 손모(생활 마모)까지 임차인에게 원상복구 의무를 지우는 특약은, 범위가 지나치게 넓으면 임차인에게 불리한 조항으로 다뤄질 수 있어요.
02전대·구조변경 제한 특약· 판례 1건
전대·구조변경을 전면 금지하는 특약은 일반적인 형태이지만, 임대인의 사전 동의를 받으면 가능하도록 예외 조항을 두는 경우도 많아요.
03위약금·계약해제(해약금) 특약· 판례 1건
계약금을 위약금으로 정하지 않으면, 민법상 원칙적으로 계약금은 '해약금'으로 추정돼요 — 중도금 지급 전까지는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있어요. 특약에 '위약금으로 본다'는 문구가 있는지가 핵심이에요.
04전입신고·대항력 제한 특약· 판례 1건
전입신고를 하지 않기로 하거나 늦추기로 하는 특약은, 임차인의 대항력·우선변제권 확보를 방해하는 조항으로 다뤄질 여지가 커요. 이런 유형은 임차인에게 불리하면 효력이 부정되는 경우가 많아요.
05관리비·공과금 부담 특약· 판례 1건
관리비·공과금을 임차인이 부담하기로 하는 특약 자체는 가능하지만, 항목(전기·수도·가스·공용관리비 등)과 정산 방식이 구체적으로 적혀 있는지가 중요해요. '관리비 일체'처럼 포괄적으로만 적으면 분쟁 소지가 있어요.
06반려동물·사업자등록·용도제한 특약· 판례 0건
반려동물 금지, 사업자등록 금지, 실거주 목적 외 사용 금지 같은 특약은 통상 유효한 것으로 다뤄지지만, 범위가 모호하면(예: 일시적 위탁·방문까지 포함되는지) 분쟁이 될 수 있어요.
05 · 주요 법령 보기
전체 6건
주택임대차보호법 제10조· 강행규정
특약이 이 조항에 어긋나 임차인에게 불리하면, 계약서에 적혀 있어도 그 부분만 효력이 없다는 점을 확인하세요.
임대차 계약은 임대인이 우위에 서기 쉬운 구조라, 개별 특약으로 세입자 보호 규정을 회피하는 걸 막기 위해 만들어진 강행규정이에요. 계약 자유보다 세입자 보호를 우선하는 취지예요.
민법 제629조· 전대의 제한
임대인 동의 없이 전대·양도하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 점, 특약으로 동의 요건을 어떻게 조정했는지 확인하세요.
임대인 입장에서는 누가 부동산을 실제로 사용하는지가 중요한 이해관계라, 임차인이 임의로 제3자에게 사용권을 넘기지 못하도록 만든 조항이에요. 민법 제정 당시부터 있던 기본 원칙이에요.
민법 제565조· 해약금
계약서에 '계약금은 위약금으로 본다'는 문구가 있는지 확인하세요 — 있으면 해약금 추정 규정이 배제돼서 임의 해제가 더 어려워져요.
계약 체결 초기 단계에서는 당사자가 비교적 쉽게 발을 뺄 수 있게 해주자는 취지로, 계약금을 '해약금'으로 추정하는 기본 규정을 둔 거예요. 강행규정은 아니라서 특약으로 다르게 정할 수 있어요.
주택임대차보호법 제3조· 대항력
전입신고와 확정일자를 언제 받을 수 있는지, 특약이 이를 방해하지 않는지 확인하세요.
등기 없이도 세입자가 자신의 권리를 제3자에게 주장할 수 있게 하려고 만든 조항이에요. 집이 팔리거나 경매에 넘어가도 보증금을 지키기 위한 핵심 장치예요.
민법 제640조· 차임연체와 해지
차임 연체가 2기분에 달하면 해지 사유가 된다는 기준을 확인하고, 특약으로 이 기준을 더 임차인에게 불리하게 낮췄는지 확인하세요.
임대인이 지나치게 작은 연체에도 바로 계약을 해지할 수 있으면 임차인이 너무 불안정해지니, 최소 2기분이라는 기준선을 법으로 정해둔 거예요.
주택임대차보호법 제7조· 차임 등의 증감청구권
차임을 증액할 때 시행령이 정한 상한(현재 5% 이내)을 넘지 않았는지, 특약으로 이보다 높게 정하지 않았는지 확인하세요.
차임이 지나치게 오르면 임차인이 감당하기 어려워지니, 일정 범위 내에서만 증액을 청구할 수 있도록 상한을 둔 규정이에요. 실제 상한 비율은 시행령에서 정해서 시기별로 조정된 이력이 있어요 — 프로덕션에서는 항상 최신 시행령 기준을 반영해야 해요.